À retenir

• La déclaration en mairie est obligatoire pour tout meublé de tourisme, classé ou non.
• Le formulaire cerfa 14004*04 ou un téléservice local permet d’obtenir un numéro d’enregistrement.
• Les amendes vont de 450 € à 100 000 € en cas de manquement, depuis la loi Le Meur.
• À compter du 20 mai 2026, le téléservice national devient la voie unique de déclaration.
• En Côte d’Azur, Nice, Cannes, Antibes et Menton imposent déjà un numéro d’enregistrement.

Introduction

Vous possédez une résidence secondaire dans les Alpes-Maritimes et la perspective de passer plusieurs heures à comprendre la déclaration en mairie de votre location saisonnière vous décourage ? Ce guide vous accompagne pas à pas : qualification du bien, choix du formulaire cerfa, obtention du numéro d’enregistrement, calendrier 2026 et sanctions à connaître. À la clé : un dossier conforme, zéro amende et un bien qui peut accueillir des voyageurs en toute légalité. Premier réflexe, comprendre ce que recouvre la déclaration d’un meublé de tourisme.

Comment déclarer un meublé de tourisme ?

La déclaration d’une location meublée de tourisme s’effectue auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Cette obligation découle de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. Elle concerne toute personne qui propose à la location d’un meublé une villa, un appartement ou un studio à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Deux modes coexistent en 2026, selon la commune :

Mode de déclaration	Quand s’applique-t-il ?	Document requis	Résultat
Déclaration simple en mairie	Communes sans procédure d’enregistrement	Formulaire cerfa 14004*04	Récépissé de déclaration
Déclaration préalable soumise à enregistrement	Communes ayant délibéré (Nice, Cannes, Antibes, Paris, ville de Lyon, Bordeaux…)	Téléservice de la commune	Numéro d’enregistrement à 13 caractères

La différence est capitale. Une déclaration simple recense votre offre. Un enregistrement vous attribue un numéro de déclaration à afficher sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, Abritel). Si votre annonce de location ne mentionne pas ce numéro alors que la commune l’exige, la plateforme peut suspendre votre listing.

La nature exacte de votre bien immobilier détermine aussi le bon formulaire. Avant de remplir le cerfa, lisez notre comparatif pour comprendre les différences entre location saisonnière et meublé de tourisme : tous les biens proposés à la nuitée ne relèvent pas du même régime déclaratif.

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, un téléservice national se généralise. Au plus tard le 20 mai 2026, toute déclaration passera par cette plateforme unique, y compris pour les résidences principales.

Quelles sont les règles de location saisonnière ?

Les règles de la location saisonnière reposent sur trois piliers : la qualification du logement, la durée maximale et l’obligation de déclarer en mairie. Le code du tourisme fixe le cadre, les communes l’adaptent localement via leur réglementation locale.

Premier pilier : la qualification. Le local meublé doit être à l’usage exclusif du locataire et offert pour de courtes durées. La durée maximale d’une location à un même client ne peut excéder 90 jours, ce qui correspond à une location à la journée, à la semaine ou au mois. Au-delà, le contrat de location bascule automatiquement en bail meublé classique.

Deuxième pilier : la durée annuelle. Si vous louez votre résidence principale, le plafond reste fixé à 120 jours par année civile. Depuis le 1er janvier 2025, les communes en zone tendue peuvent abaisser ce seuil à 90 jours par délibération du conseil municipal. Trois exceptions subsistent : obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Troisième pilier : la déclaration préalable. Toute mise en location d’une résidence secondaire impose de déclarer en mairie, sans exception. Pour une résidence principale, l’obligation dépend de la réglementation locale. À partir du 20 mai 2026, l’enregistrement devient obligatoire sur l’ensemble du territoire, sans distinction de statut.

Cinq obligations complémentaires s’ajoutent depuis la loi Le Meur :

• DPE entre A et E pour toute nouvelle mise en location en zone tendue (entre A et D à partir de 2034).
• Information du syndic si le bien est en copropriété, qui peut désormais interdire la location meublée à la majorité des deux tiers.
• Collecte et reversement de la taxe de séjour à la commune (collectée par les plateformes pour les loueurs non professionnels depuis 2019).
• Déclaration des revenus à l’administration fiscale au régime micro-BIC ou réel pour votre gestion LMNP.
• Affichage du numéro d’enregistrement sur tous les sites et réseaux sociaux où l’offre est diffusée.

À noter : depuis 2025, l’abattement micro-BIC pour les meublés non classés est passé de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes ramené à 15 000 € par an. Au-delà, vous basculez en régime réel et devez tenir une comptabilité plus rigoureuse. Cette évolution de l’impôt change l’équation de rentabilité pour beaucoup de propriétaires.

Avant de vous lancer, vérifiez le potentiel de votre bien grâce à une bonne politique tarifaire. Notre guide sur la tarification dynamique Airbnb détaille comment ajuster vos prix en haute et basse saison.

Comment obtenir un numéro d’enregistrement ?

Le numéro d’enregistrement est délivré gratuitement par la mairie. Il se compose de 13 caractères incluant le code postal de la commune. Voici la procédure d’enregistrement à suivre, étape par étape :

1. Identifier le régime applicable. Consultez le site officiel de votre mairie pour vérifier si elle a institué la procédure d’enregistrement ou si elle se contente d’une déclaration simple.
2. Créer un compte sur le téléservice. Les communes concernées disposent d’une plateforme dédiée (déclaloc.fr, site municipal ou téléservice national).
3. Remplir le formulaire en ligne. Identité du déclarant, adresse du meublé, nombre de pièces, nombre de lits, périodes prévisionnelles de location, statut résidence principale ou non.
4. Joindre les pièces justificatives. Selon la commune : justificatif de domicile, autorisation de changement d’usage si exigée, copie de l’attestation d’assurance.
5. Recevoir le numéro à 13 caractères. La délivrance est immédiate sur la plupart des plateformes. Conservez-le précieusement : il devra figurer sur chacune de vos annonces.

Une fois le numéro obtenu, reportez-le sur Airbnb, Booking, Abritel et sur toute annonce de location en ligne. Les plateformes vérifient désormais la cohérence entre votre numéro et la commune d’implantation. Une erreur de saisie peut entraîner la suspension de votre annonce sous 48 heures.

Astuce de terrain. Riviera Collection a constaté en 2025 qu’un propriétaire sur trois confond le numéro SIRET (obtenu via formalites.entreprises.gouv.fr dans les 15 jours du début d’activité) et le numéro d’enregistrement délivré par la mairie. Les deux sont nécessaires, distincts et complémentaires. Le SIRET sert à votre activité de loueur en meublé non professionnel auprès de l’administration fiscale. Le numéro d’enregistrement, lui, légalise la diffusion publique de votre annonce.

Un troisième identifiant peut s’ajouter dans certaines communes : le numéro de classement Atout France si vous demandez l’étoilage de votre meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles). Le classement reste facultatif, mais il ouvre droit à un abattement fiscal plus favorable sur les revenus locatifs en régime micro-BIC.

Quels documents pour la déclaration en mairie ?

Le dossier de déclaration en mairie reste léger, mais doit être complet pour éviter un rejet. Voici les pièces à réunir avant de remplir le cerfa 14004*04 ou le téléservice :

• Identité du propriétaire : nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité.
• Coordonnées : adresse postale, adresse mail, numéro de téléphone.
• Adresse complète du meublé : numéro, rue, code postal, commune. Si le bien se situe en immeuble collectif, précisez le bâtiment, l’escalier, l’étage et le numéro d’appartement.
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois pour le propriétaire déclarant.
• Copie d’une pièce d’identité en cours de validité.
• Caractéristiques du logement : nombre de pièces, nombre de lits, capacité maximale d’accueil.
• Périodes prévisionnelles de location sur l’année.
• Statut du bien : résidence principale ou résidence secondaire.
• Le cas échéant, date et niveau de classement Atout France.
• Autorisation préalable de changement d’usage si la commune l’exige.

Si vous passez par un mandataire (agence, conciergerie), son mandat doit explicitement l’autoriser à effectuer la déclaration. Riviera Collection prend en charge cette démarche dans le cadre de sa gestion clé en main pour les propriétaires de la Côte d’Azur.

Le formulaire est gratuit. La déclaration aussi. Aucune mairie ne peut facturer cette procédure : si on vous demande de payer, signalez-le.

Quelles amendes pour non-déclaration ?

L’amende pour non-déclaration peut grimper rapidement. La loi Le Meur a considérablement durci les sanctions depuis novembre 2024. Voici le barème actualisé en 2026 :

Manquement	Amende maximale	Base légale
Absence de déclaration simple en mairie	450 € (personne physique) / 2 250 € (personne morale)	Article R. 324-1 du code du tourisme
Défaut de numéro d’enregistrement sur annonce	5 000 € par annonce	Article L. 324-2-1
Absence d’enregistrement (loi Le Meur)	10 000 €	Article L. 324-1-1
Faux numéro d’enregistrement	20 000 €	Loi du 19 novembre 2024
Dépassement de la durée légale (120 ou 90 jours)	15 000 €	Article L. 324-1-1, IV
Non-respect du changement d’usage des locaux	50 000 € par local	Article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation
Amende civile maximale (cumul)	100 000 €	Code général applicable

Les sanctions s’appliquent par local et peuvent se cumuler. Une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré peut s’ajouter jusqu’à régularisation. Le loueur qui ne respecte pas la procédure s’expose à une amende dont le montant a doublé en deux ans. Les collectivités disposent désormais de moyens élargis : croisement automatique des données des plateformes (Airbnb, Booking) avec les déclarations reçues, alertes automatiques en cas de dépassement de nuitées dès le 21 mai 2025.

Un exemple chiffré pour fixer les idées. Un propriétaire d’un T2 à Antibes loué 4 mois en 2025 sans déclaration ni numéro d’enregistrement encourt : 450 € (non-déclaration) + 5 000 € (annonce sans numéro) + risque de 15 000 € si la mairie démontre un dépassement. Soit potentiellement 20 450 € pour un manque de formalisme administratif qui aurait pris 30 minutes en ligne.

Quand déclarer un meublé de tourisme ?

La déclaration doit être préalable à toute mise en location. Le terme figure noir sur blanc dans l’article L. 324-1-1 : aucun premier client ne peut entrer dans le logement sans qu’une déclaration ait été déposée préalablement. En pratique, comptez 7 à 30 jours entre le dépôt du dossier et la délivrance du récépissé selon les communes.

Trois moments imposent une déclaration ou une mise à jour :

• Avant la première mise en location : déclaration initiale obligatoire.
• À chaque changement d’élément essentiel : nouveau propriétaire, modification de la capacité d’accueil, classement Atout France obtenu, modification du nombre de pièces.
• Lors de la cessation d’activité d’hébergement : signalement à la mairie pour radiation.

La seule modification des périodes prévisionnelles de location ne déclenche pas de nouvelle déclaration. Vous pouvez ajuster votre calendrier sans formalité supplémentaire.

Calendrier 2025-2026 à anticiper :

• 21 mai 2025 : alerte automatique du téléservice national en cas de dépassement de nuitées.
• 1er janvier 2025 : possibilité pour les communes en zone tendue de réduire la limite à 90 jours par an pour les résidences principales.
• 20 mai 2026 : généralisation du téléservice national, fin de l’ancienne démarche en ligne service-public.fr.
• 1er janvier 2034 : DPE obligatoire entre A et D pour tous les meublés de tourisme.

Une question revient souvent : que faire si vous achetez un bien déjà déclaré par l’ancien propriétaire ? La déclaration ne se transmet pas. Un changement de propriétaire impose une nouvelle demande d’autorisation et déclaration en mairie sous votre nom. Le numéro d’enregistrement de l’ancien bailleur ne peut pas être réutilisé sur vos annonces. Idem en cas de modification de la capacité d’accueil : ajout d’un canapé-lit, transformation d’une pièce, changement de classement. Tout élément essentiel modifié déclenche une mise à jour.

Pour une activité saisonnière concentrée sur l’été en Côte d’Azur, déposez votre dossier en mars ou avril au plus tard. Les services urbanisme des grandes villes traitent un volume important de demandes au printemps. Anticiper, c’est gagner les premières semaines de la haute saison.

Quelles communes exigent une déclaration ?

Toutes les communes peuvent recevoir une déclaration simple. Seules certaines exigent la procédure d’enregistrement avec numéro à 13 caractères. La liste s’étend rapidement depuis la loi Le Meur, notamment sur la Côte d’Azur où la pression touristique reste forte. Les communes de plus de 200 000 habitants et les départements 92, 93, 94 sont automatiquement soumis à autorisation pour le changement d’usage avec compensation.

Communes des Alpes-Maritimes avec enregistrement obligatoire (situation en 2026) :

• Nice
• Cannes
• Antibes Juan-les-Pins
• Menton
• Roquebrune-Cap-Martin
• Saint-Paul de Vence
• Villeneuve-Loubet (plateforme déclaloc.fr)

D’autres communes du littoral varois ont rejoint la liste : Bandol, Le Castellet, Roquebrune-sur-Argens, Saint-Cyr-sur-Mer. Si votre bien se trouve dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements 92, 93 ou 94, la procédure d’enregistrement s’applique automatiquement.

Le régime niçois est l’un des plus stricts de France. La ville a délibéré sur des quotas de meublés touristiques par quartier, une autorisation de changement d’usage des locaux limitée à 3 ans à partir de 2026, et un plafond de 90 jours pour les résidences principales. Pour comprendre l’ensemble du dispositif local, consultez notre dossier complet sur la réglementation 2026 à Nice.

À retenir : avant toute mise en location, appelez le service urbanisme de la commune. Une délibération peut avoir modifié les règles dans les semaines qui ont suivi votre achat. Riviera Collection vérifie systématiquement ce point pour chacun des biens gérés.

Une particularité méconnue de la Riviera : certaines petites communes de l’arrière-pays niçois (Vence, Tourrettes-sur-Loup, Saint-Jeannet) n’imposent pas encore d’enregistrement, mais exigent la déclaration simple via cerfa. À l’inverse, des stations comme Mougins ou Valbonne ont durci leur position en 2025 pour limiter l’effet Airbnb sur le marché résidentiel local. Vérifiez toujours la situation à jour avant d’investir.

Conclusion : ne laissez pas la paperasse grever votre rentabilité

La déclaration de votre location saisonnière en mairie est une étape obligatoire mais simple. Elle prend 30 minutes en ligne et vous évite des amendes pouvant dépasser 20 000 €. Les sanctions cumulées de la loi Le Meur et la généralisation du téléservice national au 20 mai 2026 changent la donne : il n’y a plus de zone grise.

Si vous possédez un bien dans les Alpes-Maritimes et que la perspective de jongler entre cerfa, autorisation de changement d’usage, classement Atout France et taxe de séjour vous fait reculer, Riviera Collection prend en charge l’ensemble. De la déclaration en mairie à la gestion des voyageurs, vous restez propriétaire, on s’occupe du reste.

Découvrez notre conciergerie Airbnb à Nice ou contactez Riviera Collection pour une estimation gratuite de la rentabilité de votre bien.