À retenir

• À Nice, louer en meublé touristique impose désormais une autorisation de changement d’usage limitée à 3 ans pour les résidences secondaires.
• La résidence principale est plafonnée à 90 jours de location par an depuis le 1er janvier 2026, contre 120 auparavant.
• Quatre quartiers de Nice sont soumis à un quota annuel global de 671 autorisations.
• Les dépôts dans ces 4 zones sont suspendus jusqu’au 31 août 2026, dans l’attente d’une décision du Conseil d’État.
• La taxe de séjour reste obligatoire et atteint 5 % du prix de la nuitée pour un meublé non classé.

Introduction

Vous possédez un appartement ou une résidence secondaire à Nice, et chaque mise à jour réglementaire apporte sa nouvelle règle : 90 jours, quotas, changement d’usage, loi Le Meur… Difficile de savoir où vous en êtes vraiment. Ce guide fait le point sur la location de courte durée à Nice en 2026 : durées, autorisations, taxe de séjour, zones à quotas et impacts pour votre bien. Vous saurez exactement ce qui s’applique à votre logement et quelles options préservent sa rentabilité. Premier réflexe : connaître le cadre général.

Quelles sont les règles pour louer en meublé touristique à Nice ?

Nice figure parmi les villes les plus encadrées de France pour la location de courte durée. Le tourisme reste sa première activité économique, mais la pression sur le marché immobilier et le marché locatif a poussé la Ville et la Métropole à durcir le dispositif.

Le cadre actuel repose sur trois textes clés. La délibération municipale du 23 mai 2025 plafonne la location des résidences principales à 90 jours par an. Le nouveau règlement métropolitain du 5 décembre 2025 instaure des quotas par quartier depuis le 1er janvier 2026. Au plan national, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a ouvert la voie à ce durcissement, en complétant l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Concrètement, votre situation dépend de deux critères : le statut du bien (résidence principale ou secondaire) et sa localisation dans Nice (quartier soumis à quotas ou non). Un T2 dans le Vieux-Nice ne suit pas les mêmes règles qu’un appartement à Cimiez ou à Saint-Roch.

Notre constat sur le terrain. Sur la Côte d’Azur, certains propriétaires pensent encore louer librement parce qu’ils sont en zone tendue depuis longtemps. La nouveauté de 2026, c’est que les règles ne se limitent plus à un encadrement général : elles deviennent géographiques et nominatives. Une autorisation accordée à un voisin du même immeuble ne vous donne aucun droit pour votre propre lot. Chaque dossier se traite logement par logement. Notre conciergerie Airbnb à Nice a vu plusieurs dossiers retoqués pour cette seule raison en début d’année.

Trois obligations restent constantes, peu importe le profil du propriétaire (personne physique ou personne morale) :

1. Obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la Métropole.
2. Collecter et reverser la taxe de séjour selon un calendrier quadrimestriel.
3. Vérifier que le règlement de copropriété autorise la location meublée touristique.

Quelles limites de durée pour la location saisonnière à Nice ?

C’est le changement le plus visible de 2026 : la durée maximale autorisée a été abaissée pour les résidences principales. Le seuil national reste fixé à 120 jours, mais la Ville de Nice a utilisé la possibilité ouverte par la loi Le Meur pour le ramener à 90 jours.

Le tableau suivant résume les durées applicables selon la nature du bien.

Un détail souvent négligé : la limite des 90 jours s’apprécie en cumul sur l’année, pas par séjour. Six week-ends de 3 nuits puis 5 semaines en juillet, et vous êtes déjà à 53 jours pour cette même clientèle de passage.

L’option location mixte, sous-utilisée. Pour un T2 ou T3 bien placé, la location mixte étudiant (de septembre à juin) plus saisonnier (juillet, août, début septembre) reste un excellent compromis quand l’autorisation pure saisonnière paraît hors de portée. Le loyer étudiant est plafonné par décret (autour de 500 € pour un studio), mais l’été à Nice paie largement le manque à gagner annuel. Cette piste est encouragée par la Métropole elle-même et constitue un dispositif officiel.

Comment obtenir une autorisation de changement d’usage à la mairie de Nice ?

Pour une résidence secondaire, vous devez transformer juridiquement le statut du logement, d’usage d’habitation vers location meublée touristique. Cette autorisation de changement d’usage est délivrée par le maire de Nice, Christian Estrosi.

Le régime a beaucoup évolué en 2026. Sa durée passe de 1 an renouvelable 5 fois (soit 6 ans au total) à une autorisation temporaire unique de 3 ans, non renouvelable, non fractionnable, non cessible et non transférable. Une seule autorisation est accordée par propriétaire et par foyer fiscal.

La demande de changement d’usage se dépose en ligne sur changementdusage.fr/nice. Le propriétaire ou son mandataire fournit :

1. Le formulaire dûment renseigné.
2. Le titre de propriété et la dernière taxe foncière.
3. Un DPE en cours de validité, classé entre A et E (D minimum à compter de 2034).
4. Une attestation sur l’honneur de respect du règlement de copropriété.
5. Pour les indivisions, l’accord de tous les indivisaires.

Le dépôt papier reste possible auprès de la Mission Protection des Logements, 5 rue Gabriel Fauré à Nice, sur rendez-vous uniquement.

Au-delà des 3 ans, deux voies existent. La compensation consiste à créer un logement d’habitation équivalent en surface dans la même zone — démarche lourde, mais qui sécurise le statut du bien à vie. La location mixte étudiant + saisonnier permet de prolonger l’activité touristique sur les mois d’été sans compensation.

Si votre bien est dans l’une des 4 zones soumises à quotas, la procédure est aujourd’hui suspendue. La section suivante détaille ce point.

Quelles nouvelles mesures à Nice depuis le 1er janvier 2026 ?

C’est le cœur du nouveau règlement et l’élément qui change la donne pour beaucoup de propriétaires. La Métropole Nice Côte d’Azur a instauré des quotas par quartier depuis le 1er janvier 2026.

Quatre quartiers sont concernés :

1. Vieux-Nice
2. Centre-Ville
3. Riquier – Port – Mont Boron
4. Ouest

Le quota global est fixé à 671 autorisations annuelles pour ces quatre quartiers réunis. Hors de ces zones, le règlement général s’applique sans plafond numérique, mais avec les nouvelles règles de durée et de DPE.

La suspension dont peu d’articles parlent. Le calendrier officiel prévoit que les dépôts dans les zones à quotas se font uniquement en février, premier arrivé premier servi. La procédure 2026 est en réalité gelée. Le 29 janvier 2026, le tribunal administratif de Nice a partiellement annulé le règlement, sur le mode de calcul des quotas. La Ville de Nice s’est pourvue en cassation devant le Conseil d’État. La Métropole a alors suspendu tous les dépôts dans ces 4 zones jusqu’au 31 août 2026, dans l’attente de la décision. Aucune demande ne peut être déposée ni instruite pendant cette période.

Pour un propriétaire en zone à quotas, deux options pratiques :

• Mettre le bien en location longue durée ou en bail mobilité jusqu’à la levée de la suspension.
• Préparer dès maintenant le dossier (DPE, copropriété, indivision) pour être prêt à déposer dès la réouverture.

À ces quotas s'ajoutent d'autres mesures de 2026 : durée d'autorisation réduite à 3 ans, plafond de 90 jours pour les résidences principales et nouvelles obligations DPE.

Comment déclarer un meublé touristique à Nice ?

La déclaration en mairie est obligatoire pour tout meublé touristique, classé ou non, et indépendamment de l'autorisation de changement d'usage. Elle donne accès au numéro d'enregistrement à 13 caractères, à afficher sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, Abritel…).

La démarche se fait en deux temps. D'abord, vous obtenez l'autorisation de louer (changement d'usage pour une résidence secondaire). Ensuite, vous créez un compte hébergeur sur le site de la taxe de séjour de la Métropole : taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/metropole-nca. Le numéro est généré après validation de vos informations par le service.

Sans ce numéro, votre annonce est illégale. Les plateformes ont l'obligation de le contrôler, et les sanctions tombent rapidement.

L'erreur classique sur les deux numéros. On voit régulièrement des propriétaires confondre le numéro de changement d'usage et le numéro d'enregistrement taxe de séjour. Ce sont deux références distinctes, délivrées par deux services différents. Le premier autorise à louer ; le second permet de publier l'annonce et de déclarer la taxe. Vous avez besoin des deux. Dans nos dossiers Riviera Collection, c'est l'oubli n°1 lors d'un transfert de gestion.

Bon réflexe : conservez vos deux numéros dans un même dossier, avec leurs dates d'expiration. Le numéro d'enregistrement devient obsolète si le bien est vendu ou si vous arrêtez l'activité.

À noter : un registre national unique entre en vigueur au plus tard le 20 mai 2026, en application de la loi Le Meur. Tout propriétaire devra y inscrire son bien en complément des démarches locales.

Comment fonctionne la taxe de séjour à Nice pour un propriétaire ?

La taxe de séjour est une contribution payée par le voyageur, collectée par le propriétaire (ou la plateforme), puis reversée à la Métropole. Elle finance l'Office de Tourisme et les actions de promotion touristique.

À Nice, le tarif dépend du classement du logement. Les meublés non classés — cas le plus fréquent — sont taxés à 5 % du prix de la nuitée hors taxes, avec un plafond et une majoration départementale de 34 % au titre de la Ligne Nouvelle Provence Côte d'Azur. Les meublés classés bénéficient d'un tarif fixe par catégorie.

Les enfants mineurs et les travailleurs saisonniers employés sur la commune sont exonérés.

Pourquoi le classement Atout France mérite un calcul. Faire classer son meublé coûte entre 100 et 300 € pour 5 ans. Côté taxe de séjour, le tarif fixe est souvent plus avantageux pour le voyageur que le 5 % proportionnel sur les nuits chères de juillet et août. Côté fiscalité, l'abattement micro-BIC passe de 50 % à 71 % pour les meublés classés. Sur un revenu locatif de 30 000 € par an, l'écart fiscal paie le classement plusieurs fois. Cette optimisation est l'une des premières que nous activons dans nos formules de conciergerie et de sous-location.

La déclaration est quadrimestrielle pour Nice : entre le 1er et le 31 mai (pour janvier-avril), le 1er et le 30 septembre (pour mai-août), le 1er et le 31 janvier (pour septembre-décembre). Si Airbnb ou Booking collecte automatiquement, il reste obligatoire de déclarer chaque séjour sur le portail.

Quels impacts de la loi Le Meur sur Airbnb à Nice ?

Adoptée le 19 novembre 2024, la loi Le Meur a profondément modifié l'encadrement des plateformes type Airbnb, Booking ou Abritel. Elle donne aux communes les outils juridiques pour fixer des quotas, abaisser le plafond de jours et exiger un DPE conforme.

Côté fiscal, l'abattement micro-BIC est tombé à 30 % pour les meublés non classés (contre 50 % avant), avec un plafond de revenus de 15 000 €. Les meublés classés conservent un régime plus favorable, à 50 % d'abattement avec un plafond de 77 700 €. Les propriétaires au régime réel ne sont pas concernés par cet abattement.

Trois conséquences concrètes pour un propriétaire qui loue via Airbnb à Nice :

1. Numéro d'enregistrement obligatoire, contrôlé par la plateforme — la sanction ne tardera plus.
2. Possibilité, pour les copropriétés à clause d'habitation bourgeoise, d'interdire les meublés touristiques par vote aux deux tiers, validée par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026.
3. Inscription au registre national unique au plus tard le 20 mai 2026.

La copropriété, le risque que peu avaient anticipé. Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé l'article de la loi Le Meur qui permet aux copropriétés bourgeoises d'interdire la location touristique aux deux tiers des voix, et non plus à l'unanimité. À Nice, où une grande partie du parc Belle Époque est en clause bourgeoise, cette décision pèsera plus que les quotas eux-mêmes dans les mois à venir. Avant tout investissement, vérifier la clause de destination du règlement de copropriété est devenu un préalable incontournable.

Pour anticiper, deux réflexes : faire classer le bien pour préserver un cadre fiscal favorable, et garder une trace écrite du règlement de copropriété, dans sa version la plus récente.

Sécuriser votre projet sans y consacrer un second métier

La réglementation 2026 à Nice est plus exigeante, mais elle reste lisible quand on prend les choses dans l'ordre : statut du bien, localisation, durée, démarches, fiscalité. Un dossier bien préparé continue de passer, même dans un cadre serré.

Vous possédez un bien à Nice et vous voulez préserver sa rentabilité sans transformer la gestion locative en second métier ? Riviera Collection prend en charge l'intégralité des démarches — autorisation de changement d'usage, déclaration en mairie, taxe de séjour, classement Atout France — et la gestion locative complète, de la commercialisation aux états des lieux. Demandez votre estimation gratuite de revenus locatifs ou contactez notre équipe locale pour faire le point sur votre situation.